XHB 2022：住宅ローン金利3%→7%超への急騰が引き起こした住宅株の崩壊

1月CPIが前年比7.5%と市場予想を上回り40年ぶりの高水準を記録した。FRBが3月のFOMCで当初想定の25bpより大きな利上げに踏み切るとの観測が台頭し、住宅ローン金利の先高観が一気に強まった。XHBは-3.61%下落。住宅株はインフレ指標に極めて敏感に反応する——これは「CPI→FRBの利上げ加速→住宅ローン金利上昇→住宅需要冷却」という連鎖を市場が瞬時に先取りするためだ。

2月24日のロシアによるウクライナ侵攻後、原油は1バレル130ドル超まで急騰しエネルギーコストが跳ね上がった。インフレが長期化しFRBがより積極的に利上げを続けなければならないという見方が広まり、XHBは3月7日に-5.36%の急落。住宅ビルダー自身とはまったく無関係な地政学的事件が、エネルギー→インフレ→金利→住宅ローン→XHBという間接的な連鎖で住宅株を直撃した。

FOMCは5月4日に20年ぶりの大幅利上げ（50bp）とバランスシート縮小（QT）を決定した。30年住宅ローン金利は5%台を突破し、2019年以来初めて住宅購入の月々の負担が大きく増大した。XHBは翌5日に-4.87%の急落。心理的節目の突破（3%→5%→7%）が起きるたびに住宅需要が段階的に冷え込み、ビルダーの受注キャンセルが増え始めるとの懸念がXHBを押し下げた。

4月住宅着工件数（一戸建て-7.3%）と建設許可が急減し、NAHB住宅市場指数は69（前月77）に下落した。FRBの利上げが実体経済に波及し始めたことが数値で確認された形だ。XHBは-5.49%の急落。マクロ（金利上昇）→内部指標（着工・許可・景況感）の悪化→株価下落という二段階の連鎖が明確に現れた。「金利だけを見ていれば十分だったか」という検証を迫るイベントだ。

6月10日発表のCPI（前年比8.6%、予想8.3%超）を受け、週明け13日にXHBは-5.12%の急落。FRBが翌週のFOMCで前例のない75bpの大幅利上げに踏み切るとの観測が市場を支配した。10年国債利回りは3.4%台まで急上昇。2022年において最も強力なXHB下落日はCPIの発表直後に集中している——インフレ統計が外部要因の中で最も直接的にXHBを動かすことを、この日の値動きが証明している。

FRBは6月15日に1994年以来28年ぶりとなる75bpの大幅利上げを決定した。翌16日にXHBは-6.61%の急落で期間最安値50.26ドルを記録した。Freddie Mac（PMMS）によれば、この週の30年住宅ローン金利は5.78%まで急騰していた。FRBが7月以降も75bpの利上げを示唆したことで、住宅市場の本格的な冷え込みが現実のものとなり、XHBは年初比で約-38%の急落水準に達した。

年次ジャクソンホールシンポジウムでPowell議長は「インフレが収まるまで金利を高水準に維持し、家計と企業に痛みをもたらすことになる」と明言した。早期の利下げ期待を一掃し、XHBは-4.63%の急落。6月安値から60ドル台まで反発していたXHBは、この演説で「高金利が長期間続く＝住宅市場の回復は遠い」との再評価を迫られ、下落に転じた。フォワードガイダンスが現在の金利水準と同程度に住宅株を動かすことを示す典型例だ。

8月CPI（ヘッドライン前年比8.3%、コアCPI前月比+0.6%）が市場予想を大幅に上回り、ダウは1,200ポイント超の急落。XHBも-5.86%を記録した。FRBが9月FOMCでも75bpの大幅利上げを続けることが確定的になり、住宅ローン金利はその後7%超へと急騰していった。インフレの粘着性が確認されるたびに「住宅市場の回復はさらに遠くなる」という評価が積み重なり、XHBの累積的な下落圧力となった。